Как застройщики препятствуют дольщикам в регистрации права собственности на квартиры в корыстных целях – история ЖК «Савеловский Сити», г. Москва


Как застройщики препятствуют дольщикам в регистрации права собственности на квартиры в корыстных целях – история ЖК «Савеловский Сити», г. Москва
Юрист
Васюков Иван Геннадьевич

Фабула 

В 2016 мой доверитель (дольщик) заключил договор долевого участия с ООО «Бизнес-парк «Савеловский» (застройщик). Дольщик покупал квартиру общей площадью 67,8 кв.м. по цене  118 000 рублей за кв.м.  в комплексе «Савеловский Сити». Деньги дольщиком внесены, строительство идет полным ходом. Пока все хорошо. 

В 2018 дольщик получает уведомление о готовности квартиры к передаче с датой совместной приемки квартиры. В ходе осмотра дольщик дефектов не находит. Казалось, бери ключи, регистрируй право собственности и живи.

НО. Застройщик просит сначала подписать дополнительное соглашение к ДДУ и акт приема-передачи квартиры. В них черным по белому написано, что у дольщика задолженность ….перед застройщиком в 178 00 рублей.  На возмущение дольщика и его вопрос: «Откуда долг?» застройщик спокойно отвечает: — «Вы подпишите, а потом мы и ключи передадим и все объясним».

Дольщик акт и допсоглашение не подписывал и вступил в переписку с застройщиком, требуя от него подписать акт приемки без указания долгов. Застройщик в ответ  направил односторонний акт приема-передачи квартиры (с указанием задолженности дольщика), ключи оставил при себе и был таков.

Чем вызвано такое странное и агрессивное поведение застройщика?

Переплата дольщика вследствие применения понижающих коэффициентов к площади лоджий и балконов

В состав общей площади купленной квартиры входила лоджия площадью 2,4 кв.м. Напомню, площадь квартиры рассчитывалась из условия 118 000 рублей/кв.м. Приказом Минстроя России[1] установлено, что к площади лоджий применяется понижающий коэффициент 0,5, т.е. цена 1 кв.м. лоджии должна быть 59 000 рублей/кв.м., а Дольщик уплатил цену из расчета полной стоимости. Переплатил….

Застройщик мог бы предусмотреть в ДДУ, что коэффициент равен 1, но сделать это забыл и на его стороне образовалось неосновательное обогащение, которое ему возвращать явно не хотелось. Действуя по старой формуле: «Лучшая защита – это нападение», застройщик решил подписать допсоглашение (как они обычно делают для пролонгации сроков строительства) и аннулировать свой долг, а заодно сделать должником дольщика с формулировкой, что фактическая площадь квартиры превышает договорную (хотя обмеры показали разницу в 0,8 кв.м. в пользу дольщика).

Проблема 

У дольщика во весь рост встали две проблемы.

Во-первых, застройщик не выдавал ключи от квартиры, т.е. даже приступить к отделке квартиры дольщик не мог.  Во-вторых, дольщик не мог зарегистрировать право собственности, так как основанием для регистрации является акт приема-передачи, а подписав его, дольщик признался бы в наличии долга. 

Решение

Сначала, я направил досудебную претензию с требованиями:

(1) передать ключи от квартиры,  (2) выплатить неустойку за просрочку в передачи квартиры, (3) выплатить переплату, образовавшуюся вследствие применения понижающего коэффициента и разницы между фактической площадью и договорной.

Требование о выдаче ключей подкрепил указанием о взыскании астрента – судебной неустойки согласно ст. 308.3 ГК РФ, которую суд установит в целях стимулирования ответчика исполнить нематериальное требование.

Застройщик проявил «мудрость» — ключи выдал.  Разбираемся в признании права собственности. 

Нюансы признания права собственности на квартиру

Основа для признания – исполнение дольщиком обязательства по оплате в полном объеме: «истец обязательства по участию в долевом строительстве квартирного дома исполнил в полном объеме….право собственности истца на квартиру не было зарегистрировано в установленном порядке по вине ответчика».[2] 

Второй кирпич в деле признания – доказать неисполнение застройщиком обязанности передать квартиру. Передача в «штатном режиме» осуществляется путем подписания обеими сторонами двух экземпляров акта приема-передачи либо путем направления односторонне подписанного акта, если дольщик уклоняется от приемки согласно пп.1 и 6 ст. 8 ФЗ «О долевом участии в строительстве».

Уклонение к нашему случаю точно не относится: дольщик явился на осмотр квартиры, его отказ подписывать акт был мотивирован.  Застройщик же предложил подписать один экземпляр акта, вопреки п. 3 ст. 21 Закона «О государственной регистрации недвижимости»[3],  злоупотребил правом вопреки ст. 10 ГК РФ на передачу квартиру, пытаясь навязать несуществующую задолженность дольщику. 

Третий кирпич – это формулирование корректного искового требования.

Я видел иски, в которых истцы просят «обязать застройщика подписать акт приема-передачи квартиры»[4]. Суды такие требования удовлетворяли. Правда, остается один вопрос: «Как будет в жизни исполнено это обязательство, не подкрепленное астрентом?».  Правильный ответ никак, потому что судебный пристав не может под дулом пистолета обязать застройщика подписать акт.

Корректное требование в иске –«признать право собственности ФИО в отношении …(указание индивидуализирующих признаков квартиры)». 

P.S.  По итогам судебного разбирательства выложу все материалы по делу.

[1] Приказ Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения»

[2] Решение  Видновского горсуда от 28.08.2018 по делу 2-3912/2018.

[3] Определение Томского краевого суда по делу 33-2877/2017 от 15.09.2017: «…поскольку истцу выдан только один подлинный экземпляр акта прима передачи, последний лишен возможности реализовать свое право на обращение в регистрирующий орган по вопросу государственной регистрации на спорную квартиру».

[4] Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 02.10.2018 по делу 33-9887.

Упомянутые статьи закона

Гражданский кодекс РФ

Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав Статья 308.3. Защита прав кредитора по обязательству

Источник

Нет комментариев

Добавить комментарий